Czy lokal komunalny można odziedziczyć? Wyjaśniam, komu przysługuje prawo po śmierci najemcy

W praktyce mojej kancelarii często spotykam osoby, które pytają, czy po śmierci najemcy można „odziedziczyć” lokal komunalny. Warto podkreślić, że:

• lokalu komunalnego nie można odziedziczyć,

• zmarły nie był właścicielem lokalu, lecz jedynie najemcą,

• właścicielem lokalu zawsze jest gmina,

• przepisy pozwalają jednak określonym osobom wstąpić w stosunek najmu po zmarłym.

Podstawą prawną tych uprawnień jest art. 691 kodeksu cywilnego.

Kto może wstąpić w najem lokalu komunalnego po śmierci najemcy?

Zgodnie z art. 691 § 1 k.c., w stosunek najmu wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą,

• dzieci najemcy i dzieci współmałżonka,

• osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny,

• osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Małżonek niebędący współnajemcą

Sytuacja ta ma miejsce, gdy najem powstał przed zawarciem małżeństwa. Jeżeli umowę zawarto w trakcie małżeństwa, współmałżonek z reguły jest współnajemcą i art. 691 k.c. nie ma zastosowania.

Dzieci najemcy i dzieci współmałżonka

Przepisy obejmują:

• dzieci biologiczne,

• dzieci przysposobione,

• dzieci współmałżonka (nawet bez przysposobienia).

Osoby uprawnione do alimentów

Wymagane jest istnienie konkretnego obowiązku alimentacyjnego – niezależnie od tego, czy wynikał on z orzeczenia sądu, czy z dobrowolnego porozumienia.

Osoba pozostająca we wspólnym pożyciu

Chodzi o faktyczny związek, określany potocznie jako konkubinat.

Warunek: stałe zamieszkiwanie z najemcą

Art. 691 § 2 k.c. wymaga, aby osoba wstępująca w najem stale zamieszkiwała z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.

Stałe zamieszkiwanie oznacza, że lokal był:

• centrum życiowym,

• głównym miejscem pobytu,

• miejscem codziennego funkcjonowania.

Jak wykazać stałe zamieszkiwanie?

• zameldowanie (choć nie jest to warunek konieczny),

• zeznania świadków,

• rachunki i umowy na media,

• potwierdzenia ponoszenia kosztów utrzymania lokalu,

• korespondencja kierowana na adres lokalu.

Co po wstąpieniu w najem?

Wstąpienie w stosunek najmu następuje automatycznie z mocy prawa.
Nie wymaga zawierania nowej umowy, jednak należy:

• powiadomić gminę o wstąpieniu w najem,

• przedstawić dokumenty potwierdzające spełnienie ustawowych warunków.

Możliwość wypowiedzenia umowy

Osoba, która wstąpiła w najem, może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów – nawet wtedy, gdy była zawarta na czas oznaczony.

Wypowiedzenie przez jedną osobę nie pozbawia praw pozostałych wstępujących najemców.

Śmierć jednego ze współnajemców – ważne wyłączenie

Jeżeli lokal miał kilku współnajemców (np. dwoje rodziców) i umiera tylko jeden z nich, to:

• art. 691 k.c. nie ma zastosowania,

• drugi współnajemca nadal pozostaje najemcą,

• dziecko lub inna osoba uprawniona może wstąpić w najem dopiero po śmierci ostatniego współnajemcy.

Dodatkowe warunki wynikające z uchwały gminy

Poza przesłankami z kodeksu cywilnego, w przypadku lokali komunalnych należy spełnić również wymagania wynikające z prawa miejscowego, m.in.:

• nieposiadanie innego tytułu prawnego do lokalu,

• spełnienie kryterium dochodowego określonego przez gminę.

Uchwały gmin zazwyczaj przewidują, że do dochodu nie wlicza się świadczeń takich jak:

• 800+,

• dodatki mieszkaniowe,

• zasiłki o charakterze socjalnym.

Podsumowanie – kiedy masz prawo do lokalu komunalnego po zmarłym?

Nabędziesz prawo wstąpienia w umowę najmu lokalu komunalnego, jeżeli:

• należysz do kręgu osób wymienionych w art. 691 k.c.,

• stale zamieszkiwałeś z najemcą do chwili jego śmierci,

• spełniasz warunki gminy dotyczące dochodów i braku innego lokalu.

W takiej sytuacji z mocy prawa wstępujesz w stosunek najmu i przejmujesz prawa oraz obowiązki najemcy.

Treść art. 691 k.c. (dla przejrzystości)

§ 1 W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2 Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3 W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4 Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5 Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.