Prawo do lokalu komunalnego po zmarłym

Prawo do lokalu komunalnego po zmarłym

W mojej praktyce co pewien czas spotykam się z klientami pytającymi, czy przysługuje im prawo do lokalu komunalnego po zmarłym. Osoby te posługują się zamiennie określeniami „dziedziczenie”, „nabycie” prawa do lokalu komunalnego po zmarłym. Określenia te są błędne. Lokal komunalny nie stanowi własności osoby zmarłej, była ona jedynie najemcą lokalu, właścicielem jest natomiast gmina. W przypadku śmierci osoby, która korzystała z lokalu komunalnego, określone osoby mogą, jednakże „wstąpić w umowę najmu”, w miejsce zmarłego. Komu przysługuje prawo do lokalu komunalnego określa w pierwszej kolejności ustawa, a następnie przepisy prawa miejscowego.

Art. 691 k.p.c.
§1 W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§2 Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§3 W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§4 Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§5 Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

Rozłóżmy przywołany przepis na części i sprawdźmy co dla Ciebie mogą oznaczać:

„W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują”

Z przywołanego fragmentu wynika, że:
1. Wstąpienie w miejsce zmarłego dotyczy tylko lokali mieszkalny – czyli lokal użytkowy jest wyłączony z tej regulacji,
2. Wstąpienie następuje z mocy prawa, nie jest zatem konieczne zawieranie kolejnej umowy (stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 października 1978 r., III CZP 52/78). Jednakże, gdy spełniasz warunki poinformuje o tym fakcie gminę.

„małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych”

Z przywołanego fragmenty wynika, że prawo do lokalu komunalnego po zmarłym przysługuje:
1. Małżonkowi niebędącemu współnajemcą – z tą sytuacja mamy do czynienia, gdy osoba zmarła nabyła tytuł prawny do lokalu komunalnego jeszcze przed zawarciem małżeństwa (w przypadku nabycia tytułu w trakcie małżeństwa współmałżonek z mocy prawa staje się współnajemcą),
2. Dzieciom najemcy i jego małżonka – chodzi zatem nie tylko o biologiczne, czy też przysposobione dzieci, ale także dzieci współmałżonka, które nie zostały przysposobione,
3. innym osobom, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych – chodzi o sytuacje, w której zmarły miał skonkretyzowany obowiązek alimentacyjny, przy czym bez znaczenia jest czy do konkretyzacji doszło w drodze orzeczenia sądu, czy dobrowolnej decyzji.

„osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”

Przywołany fragment warto omówić osobno, albowiem daje on pewną furtkę osobom, które nie zostały wprost wskazane w przepisie, a zatem konkubentom oraz wnukom. Chodź w orzecznictwie Sądu Najwyższego pojęciu wspólnego pożycia przypisuje się cechy nieformalnego małżeństw (co obejmuje w zupełności konkubinat), to za słuszny należy przyjąć pogląd komentatorów, którzy wskazują, że zwrot ten należy rozumieć przez pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, jednakże bez konieczności utrzymywania współżycia fizycznego (H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do art. 691 k.c.; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1102). W związku z czym do kręgu osób uprawnionych należy zaliczyć również m.in. wnuki.

„Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.”

Chodzi o faktyczne zamieszkiwanie w lokalu, lokal stanowi nasze centrum życiowe, jest głównym miejscem zamieszkania. W ustaleniu tej okoliczności pomoże na pewno zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały, chociaż nie jest to jedyny sposób. Celem wykazania możemy się posłużyć świadkami, umowami z dostawcami mediów zawartymi na naszą osobę, potwierdzeniami uiszczenia opłat związanych z mieszkaniem (czynsz, rachunki).

„Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.”

Jak już wspomniano wstąpienie w umowę najmu następuje z mocy samego prawa. Jeżeli zatem nie jesteś zainteresowany dalszym kontynuowaniem umowy, możesz ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów. Bez względu na to czy umowa była zawarta na czas nieokreślony, określony i jaki termin wypowiedzenia przewidywała.

„Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Oznacza dla Ciebie, że jeżeli np. współnajemcami byli obydwoje rodzice i jedno z nich umrze to ty jako dziecko nie wstępujesz w umowę najmu w miejsce zmarłego, a dopiero po śmierci pozostałego najemcy.

Dodatkowym warunkiem w przypadku lokali komunalnych jest spełnienie warunków określonych w uchwale gminy. Warunki te dotyczą nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu, a także spełnienie kryterium dochodu na osobę. Przykładowo na chwilę pisania artykułu (luty 2020 r.) w Gdańsku kryterium dochodowe wynosi 1.650 zł dla gospodarstwa jednoosobowego i 1.100 zł na osobę dla gospodarstwa wieloosobowego. Na marginesie warto wspomnieć, że do dochodu nie wlicza się świadczeń, które otrzymujesz np. 500+, dodatku mieszkaniowe itp..

Podsumowując, jeżeli zmarłemu jako jedynej osobie przysługiwał prawo do korzystania z lokalu komunalnego, a Ty byłeś dzieckiem najemcy, współmałżonkiem, inną osobą, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, lub pozostawałeś w faktycznym wspólnym pożyciu z najemcą. Jednocześnie stale zamieszkiwałeś z najemcą w tym lokalu, a także spełniasz warunku określone przez gminę to przysługuje Ci prawo do lokalu komunalnego po zmarłym. Tym samym z mocy przepisów prawa wstępujesz w stosunek najmu lokalu komunalnego.

Adwokat Gdańsk

Kancelaria Adwokacka adwokat Michał Gabriel
ul. Krzysztofa Komedy 32/14
80-176 Gdańsk

Email

michal.gabriel@adwokat-gabriel.pl

Telefon

668-490-372 (spotkania po wcześniejszym umówieniu terminu)