Upadłość konsumencka · mieszkanie i dom
Upadłość konsumencka a mieszkanie – czy syndyk sprzeda nieruchomość?
Własne mieszkanie co do zasady wchodzi do masy upadłości i może zostać sprzedane. Nie oznacza to jednak, że każda sytuacja wygląda tak samo. Znaczenie mają m.in. tytuł prawny do lokalu, hipoteka, współwłasność, ustrój majątkowy małżonków oraz możliwość zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych po sprzedaży.
Decyzji o złożeniu wniosku nie powinno się zatem podejmować wyłącznie na podstawie wysokości zadłużenia. Należy wcześniej ustalić realną wartość nieruchomości, saldo kredytu hipotecznego, kolejność hipotek, przewidywane koszty sprzedaży oraz sytuację mieszkaniową wszystkich osób pozostających na utrzymaniu dłużnika.
Ogólne zasady postępowania, planu spłaty i oddłużenia opisuję również w przewodniku: upadłość konsumencka w Gdańsku – warunki, skutki i przebieg postępowania.
Dlaczego mieszkanie wchodzi do masy upadłości?
Z dniem ogłoszenia upadłości majątek dłużnika staje się masą upadłości służącą zaspokojeniu wierzycieli. Obejmuje ona co do zasady majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości, z ustawowymi wyjątkami. Prawo własności nieruchomości nie jest wyłączone tylko dlatego, że lokal zaspokaja potrzeby mieszkaniowe rodziny.
W praktyce syndyk ustala stan prawny i wartość nieruchomości, analizuje księgę wieczystą, obciążenia hipoteczne i możliwość sprzedaży, a następnie prowadzi jej likwidację zgodnie z przepisami postępowania upadłościowego.
Samo zameldowanie w lokalu, zamieszkiwanie w nim dzieci, podeszły wiek właściciela albo brak innego mieszkania nie powodują automatycznego wyłączenia nieruchomości z masy upadłości. Okoliczności rodzinne i mieszkaniowe mają jednak znaczenie przy ustalaniu kwoty przeznaczonej na najem po sprzedaży.
Co dzieje się z mieszkaniem po ogłoszeniu upadłości?
Termin opuszczenia lokalu i przebieg wydania nieruchomości zależą od etapu sprzedaży oraz czynności podejmowanych w konkretnej sprawie. Nie należy zakładać ani natychmiastowej eksmisji w dniu ogłoszenia upadłości, ani możliwości pozostawania w mieszkaniu przez dowolnie długi czas.
Upadłość konsumencka a mieszkanie z kredytem hipotecznym
Obciążenie mieszkania hipoteką nie wyłącza go z masy upadłości. Syndyk może sprzedać również nieruchomość, na której ustanowiono hipotekę na rzecz banku. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest zaspokajana na szczególnych zasadach z sumy uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości, po uwzględnieniu przewidzianych prawem kosztów i kolejności pierwszeństwa.
Jeżeli cena sprzedaży nie wystarczy na pełną spłatę kredytu, niezaspokojona część wierzytelności pozostaje do rozliczenia w postępowaniu. Co do zasady może zostać objęta późniejszym oddłużeniem, ale wymaga to oceny charakteru zobowiązania i końcowego rozstrzygnięcia sądu.
Jeżeli lokal zostanie sprzedany za 500 000 zł, nie oznacza to, że cała ta kwota trafi do upadłego albo zostanie podzielona jednakowo między wszystkich wierzycieli. Znaczenie mają m.in. koszty sprzedaży i postępowania, saldo wierzytelności hipotecznej, pierwszeństwo zabezpieczeń oraz ewentualne wydzielenie środków na najem. Dokładny wynik można oszacować dopiero po analizie dokumentów.
Środki na wynajem mieszkania po sprzedaży
Jeżeli w skład masy wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym mieszka upadły, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jego oraz osób pozostających na jego utrzymaniu, z ceny sprzedaży wydziela się kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu w tej samej albo sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.
Kwotę określa sędzia-komisarz na wniosek upadłego. Przy ocenie bierze pod uwagę w szczególności:
- potrzeby mieszkaniowe upadłego,
- liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu,
- zdolności zarobkowe upadłego,
- sumę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania albo domu,
- opinię syndyka.
Wysokość świadczenia nie odpowiada automatycznie racie kredytu, dotychczasowym kosztom utrzymania ani cenie najmu wybranego przez dłużnika mieszkania. Punktem odniesienia jest przeciętny czynsz odpowiedniego lokalu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości. Na postanowienie dotyczące tej kwoty przysługuje zażalenie.
Jeżeli fundusze masy na to pozwalają, a dłużnik opuścił lokal przed jego sprzedażą, sędzia-komisarz może przyznać zaliczkę na poczet tej kwoty. Również wymaga to odpowiedniego wniosku i wykazania okoliczności sprawy.
Współwłasność mieszkania i majątek małżonków
Mieszkanie stanowiące współwłasność ułamkową
Jeżeli dłużnik jest właścicielem jedynie udziału w nieruchomości, do masy upadłości wchodzi co do zasady jego udział, a nie udział należący do innej osoby. Nie oznacza to jednak, że sytuacja pozostałych współwłaścicieli pozostanie bez zmian. Sprzedaż udziału może prowadzić do wejścia nabywcy w miejsce upadłego, a dalsze relacje współwłaścicieli mogą stać się przedmiotem odrębnych działań, w tym postępowania o zniesienie współwłasności.
Mieszkanie objęte wspólnością majątkową małżeńską
Z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje rozdzielność majątkowa. Jeżeli małżonkowie pozostawali wcześniej we wspólności ustawowej, majątek wspólny co do zasady wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny. Małżonek upadłego może zgłosić wierzytelność odpowiadającą jego udziałowi w majątku wspólnym.
Darowizna, sprzedaż po zaniżonej cenie, ustanowienie rozdzielności albo podział majątku dokonane przed upadłością mogą zostać zbadane i zakwestionowane. Nie istnieje jeden uniwersalny termin, po którym taka czynność zawsze staje się bezpieczna. Próba ukrycia majątku może także zagrozić oddłużeniu.
Własność, najem i spółdzielcze prawo do lokalu – różne skutki
| Sytuacja | Co do zasady dzieje się w upadłości? |
|---|---|
| Mieszkanie własnościowe | Wchodzi do masy upadłości i może zostać sprzedane przez syndyka. |
| Dom jednorodzinny | Podlega zasadniczo takim samym regułom jak lokal mieszkalny. |
| Udział w mieszkaniu | Do masy wchodzi udział należący do upadłego; jego sprzedaż może wpłynąć na innych współwłaścicieli. |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | Jako zbywalne prawo majątkowe może wejść do masy i zostać sprzedane. |
| Mieszkanie wynajmowane | Nie jest własnością dłużnika, więc samo mieszkanie nie podlega sprzedaży w jego upadłości. Należy jednak przeanalizować umowę, bieżące opłaty i zaległości czynszowe. |
| Mieszkanie należące wyłącznie do innej osoby | Nie wchodzi do masy dłużnika, o ile dłużnik nie jest jego właścicielem i wcześniejsze czynności dotyczące nieruchomości nie podlegają zakwestionowaniu. |
Czy można zachować mieszkanie mimo zadłużenia?
W klasycznym postępowaniu upadłościowym zachowanie wartościowej nieruchomości należącej do dłużnika jest co do zasady trudne, ponieważ majątek ma służyć zaspokojeniu wierzycieli. Nie oznacza to jednak, że upadłość zawsze jest jedynym możliwym rozwiązaniem.
Przed złożeniem wniosku warto ocenić między innymi:
- realną możliwość zawarcia ugód z wierzycielami,
- refinansowanie lub uporządkowanie zobowiązań bez pogłębiania zadłużenia,
- dobrowolną sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku i rozliczenie długów,
- postępowanie o zawarcie układu na zgromadzeniu wierzycieli,
- skutki sprzedaży dla zadłużenia hipotecznego i pozostałych wierzytelności.
Każde z tych rozwiązań ma własne warunki, koszty i ryzyka. Jeżeli celem dłużnika jest zachowanie mieszkania, powinno to zostać jasno ustalone jeszcze przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości.
Co sprawdzić przed złożeniem wniosku?
Do rzetelnej oceny skutków upadłości dla mieszkania potrzebne są przede wszystkim:
- akt notarialny albo inny dokument potwierdzający tytuł do lokalu,
- numer księgi wieczystej i aktualna treść wszystkich jej działów,
- umowa kredytu hipotecznego oraz aktualne saldo zadłużenia,
- informacje o innych hipotekach, zajęciach i roszczeniach,
- orientacyjna wartość rynkowa nieruchomości,
- informacje o współwłaścicielach i ustroju majątkowym małżeńskim,
- opis potrzeb mieszkaniowych rodziny oraz osób pozostających na utrzymaniu,
- dokumenty dotyczące wcześniejszych darowizn, sprzedaży lub podziału majątku.
Dopiero zestawienie wartości mieszkania, obciążeń i całego zadłużenia pozwala porównać upadłość z dostępnymi alternatywami. Sama informacja, że nieruchomość jest obciążona kredytem, nie wystarcza do oceny skutków postępowania.
Upadłość konsumencka a mieszkanie – najczęstsze pytania
Czy syndyk zawsze sprzeda jedyne mieszkanie dłużnika?
Jedyny lokal należący do dłużnika nie jest automatycznie wyłączony z masy. Co do zasady może zostać sprzedany. Ostateczny przebieg zależy jednak od stanu prawnego, wartości, obciążeń i realnej możliwości likwidacji nieruchomości.
Czy dzieci mieszkające w lokalu zapobiegają jego sprzedaży?
Nie powoduje to automatycznego wyłączenia mieszkania z masy. Liczba osób pozostających na utrzymaniu upadłego oraz ich potrzeby mieszkaniowe wpływają natomiast na ustalenie kwoty przeznaczonej na najem po sprzedaży.
Czy kwota na wynajem jest przyznawana automatycznie?
Kwotę określa sędzia-komisarz na wniosek upadłego. Wniosek powinien przedstawiać rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe oraz sytuację osób pozostających na utrzymaniu dłużnika.
Ile pieniędzy można otrzymać na wynajem?
Ustawa nie wskazuje jednej stawki. Punktem odniesienia jest przeciętny czynsz najmu odpowiedniego lokalu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Konkretna kwota zależy od okoliczności sprawy i ceny uzyskanej ze sprzedaży.
Czy bank może przejąć mieszkanie po ogłoszeniu upadłości?
Nieruchomość sprzedaje zasadniczo syndyk w ramach postępowania, a bank jako wierzyciel hipoteczny jest zaspokajany z uzyskanej ceny na zasadach określonych w Prawie upadłościowym.
Czy małżonek zachowa połowę wspólnego mieszkania?
Jeżeli lokal należy do majątku objętego wspólnością małżeńską, cały majątek wspólny co do zasady wchodzi do masy upadłości jednego z małżonków, a jego podział jest niedopuszczalny. Małżonek może zgłosić wierzytelność z tytułu udziału w majątku wspólnym.
Czy mieszkanie wynajmowane przez dłużnika zostanie sprzedane?
Nie, ponieważ nie jest własnością dłużnika. Trzeba jednak osobno ocenić skutki upadłości dla umowy najmu, zaległego czynszu i obowiązku regulowania bieżących opłat.
Czy można sprzedać albo darować mieszkanie przed upadłością?
Każda wcześniejsza czynność dotycząca majątku wymaga indywidualnej oceny. Czynności nieodpłatne, pozorne, dokonane po zaniżonej cenie lub z pokrzywdzeniem wierzycieli mogą być bezskuteczne wobec masy albo zostać zakwestionowane. Zatajenie takiej czynności może utrudnić oddłużenie.
Kancelaria Adwokacka · Gdańsk
Sprawdź skutki upadłości przed złożeniem wniosku
Analiza mieszkania, hipoteki, majątku wspólnego i całego zadłużenia pozwala ocenić, czy upadłość jest właściwym rozwiązaniem oraz jak przygotować się do jej konsekwencji.
